苏城楼市成交火爆 房屋买卖需要警惕哪些陷阱
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(2009-12-7 09:16) 名城房产 


　　记者陆季惠

　　临近岁末，苏城楼市成交火爆。而买卖过程中却屡有市民遭遇不快，拿到房产证却发现开发商把阁楼当成跃层来卖，买完房却发现无法过户……如何避免此类风险，如果遭遇此类纠纷又该如何维权?昨天上午，我们邀请到了相关法律专业人士做客本报96466政法热线，为广大市民答疑解惑。

　　热点摘录

　　验房时发现房屋线路有问题，开发商却拒绝修缮

　　契税和维修基金应该按照哪一年的标准缴纳?

　　郭女士咨询：我今年买了一套中锐山水映象的房子，房子是2007年造的，我去验房的时候发现房内的电线都被偷了，现在都没法接电。于是我找到开发商交涉，要求他们修好房屋内的线路，但被开发商拒绝了，他们要我自行维修，电线的费用可以由他们报销，但是我咨询下来发现维修费用中占大头的是人工费用。

　　另外，开发商还要我按照2007年的标准缴纳契税以及维修基金，开发商的这些做法合不合法?我还没有办理交房手续。

　　律师回答：开发商的做法是不合法的。

　　因为房子尚未交付，开发商应当交付符合标准的房屋，须水电全通，而你验房时发现电路未通，这是不符合交房标准的，开发商有修复房屋电路的义务，你也有拒绝自行修复电路的权利，可以要求开发商修复完好以后再行交房。

　　关于契税、维修基金，开发商要求消费者按照07年的标准缴纳契税和维修基金也是不合理的，因为消费者是在09年购买的房屋，应当按照购买时的标准交付契税和维修基金的费用，而不是按照房屋建造时的标准。

　　另外，消费者如在收房时对房屋质量或者其他事项有不同意见的切勿在收房通知上草率签字，可将要求开发商改善的事项以挂号信形式通知开发商，并将挂号信等材料留存作为证据，待开发商改善后再行收房。

　　交完定金发现住宅名下还有户口没迁出

　　凌先生问：我看中了李先生在一家中介公司放盘的住宅，三方签订了《房屋买卖合同》。因为该住宅是李先生当初购买的二手房，我对户口问题有所顾虑，担心该住宅还有未迁出的户口，自己的户口不能迁进去，于是要求在《房屋买卖合同》中补充 “卖方须保证拟交易物业中没有任何人的户口。如有户口，须在签署贷款合同前迁出，否则，双方终止房屋买卖合同，卖方需返还买方所付购房定金10万元整。”

　　后来我到公安部门查询该房屋户口情况， 发现住宅名下还有未迁出的户口。于是我把情况反馈给中介公司，在中介公司一再催促下，卖方李先生仍不办理相关户口迁出的手续，也不愿退还我的10万元购房定金。我该怎么做?

　　律师回答：按照公安局户政处的规定，买方和卖方均需分别办理户口迁入和迁出手续。如果卖方没有把户口迁出，买方在购买住宅后很难办理户口迁入手续。

　　根据《合同法》， 签订合同各方可约定合同的解除条件，当解除条件发生时，相关权利方有权依据该约定解除合同。凌先生你已经和卖方在合同约定了户口方面的内容，而后来又出现了合同约定的解除条件—— 卖方的户口没有按约定迁出。因此，本案中凌先生要求卖方按照合同约定定金全额返还，在法律上是没有任何障碍的。

　　对合同有关条款达不成合意，能否索回定金?

　　江先生问：我于今年3月份在售楼小姐的陪同下，看了位于相城区某花园小区的一户多层住宅，当时对该房屋感觉非常满意。随后，我与开发商签订了 《购房意向书》，协议上约定：房屋价格为120万元，定金10万元并于签订该协议当天支付，签订该协议三个月后签订 《房屋买卖合同》并于当天交房。我按照上述协议的约定当即向开发商支付了定金人民币10万元。

　　今年6月份，我准时来到开发商售楼处，要求签订 《房屋买卖合同》，但是由于对合同的有关主要条款达不成合意,最终没有签订。之后，我多次要求开发商返还定金，开发商却以我违约而拒绝返还。请问我是否有权要求开发商返还所交的定金?

　　律师回答：房屋买卖过程中开发商一般都会要求购房者签署购房意向书，并在意向书中申明：购房者必须交纳定金，该定金在签订正式合同时，自动转为房价款，如购房者未在指定的日期内签订合同并交纳首期付款，视为购房者违约，该定金不予退还。而购房人也想当然的以为开发商的承诺会在合同中得以体现。当购房者在签订买卖契约时发觉开发商对自己的承诺并没有约束条款，随即要求开发商签订补充协议兑现其承诺，否则，不买该房屋时，开发商则拿出购房意向书以如不按期签订买卖契约视为购房者违约，所交定金不予退还相要挟。

　　根据我国民法、担保法的规定，定金是指合同当事人一方，以保证合同的履行为目的，于合同成立后债务履行前的期限内，在合同规定的范围内给付对方一定数额的款项。债务人履行债务以后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方如果不履行约定的债务，无权要求返还定金。接受定金的一方不履行约定的债务的应双倍返还定金。故定金原则是在签署合同的基础上产生的，它具有证明合同成立的证明力，是在合同订立时交付的。其成立是以主债(即合同)的有效存在为前提，反之则不存在合同中的债权债务关系，也就更无定金之说了。

　　本案中,江先生在交付定金后，与开发商谈购房合同的，有权对《商品房买卖合同》的条款提出修改意见。双方就购房合同的内容未达成一致意见，合同并没有成立，其责任不能归责于任何一方，是不适用定金罚责的，定金应该退还。故开发商应将所收取的10万元定金返还江先生。

　　房东想毁约，我有电话录音，能否继续履行合同?

　　李先生问:今年我通过网上得到某小区一处住宅的出售信息，从今年6月开始， 3次看房都是通过羊某 (房东的胞姐，房屋钥匙在其手上)。 2009年9月1日，我通过某中介公司向房东购买该房屋，签合同时，羊某称其弟弟不在苏州，委托羊某代签合同，签合同当日羊某将房屋的契税发票、维修基金发票、房屋质量保证书、房屋使用说明书原件出示给我，我看后，在中介的参与下，签订了该房的买卖合同，金额为103万元，我同时将3万元定金交给了羊某。合同签订后，因房价攀升，房东毁约。但是之前我有打过电话给房东，他在电话里说羊某有权出卖他的房产，电话有录音。我将如何维护自己的权利?

　　律师回答：本案中房东虽然没有到场，但电话录音能证明房东委托了羊某。另外，房东将房产相关证件原件及钥匙交给了羊某，李先生合理信赖羊某是受房东的委托有权签订合同，该合同合法有效。房东因房屋的升值而毁约，完全违背了诚实信用原则，李先生可以起诉房东要求继续履行合同。

　　嘉宾访谈

　　一个多小时，晚报的热线电话热得几乎占线。活动结束后，两位律师接受了记者的采访。市民买房，或是自用或是用于投资，一些细节稍不留意就会对后期产生影响。那房产买卖过程中，购房者如何才能避免纠纷或损失?

　　采访中，黄勤律师表示，市民在房产买卖过程中一定要注重合同条款的完整性，只有保证了合同条款的完整性，购房者遭遇各种纠纷时才能维护自己的合法权益。另外，越来越多的购房者在交房过程中都和开发商产生了矛盾，或是因为户型或是因为房屋质量等原因，黄律师认为需加重合同中的违约责任条款，在合同中对哪些不具备交房条件的作出明确约定，如交房条件中有一项条件不具备，开发商就不能交房等对开发商的严格规定。

　　最后一个需要提醒广大市民的是，购房者买房后前期物业服务费的问题，买房过程中，购房者往往跟开发商聘请的前期物业服务公司之间的物业服务费不明确，按照苏州市物价局的法律法规，前期物业服务费可以打七折，而不少市民前期一般不会注意到这些情况。


(邓轩摘自姑苏晚报)